Qué es la edificabilidad de un terreno

Cualquier equipo inmobiliario o constructora conoce bien este concepto urbanístico, pero también los particulares deberían conocer este concepto a la hora de tomar cualquier decisión importante como la compra de una parcela o terreno y antes de levantar en ésta un proyecto de vivienda personal.
Muchas personas buscan villas en Moraira ya hechas, pero muchos otros prefieren invertir en terrenos para crear su propia villa desde 0. En muchos pueblos “pequeños” es muy habitual la compra de parcelas y terrenos para la posterior construcción de una vivienda, sobre todo en pueblos que tienen mucho suelo por urbanizar. Pero, ¿Conocemos bien qué es la edificabilidad de un terreno?

La edificabilidad de un terreno, qué es

La edificabilidad de un terreno hace referencia a los metros cuadrados totales cubiertos que se pueden construir en cierta parcela. Se trataría de la posibilidad de edificar en un suelo según la norma urbanística que haya vigente. En este caso, son los municipios o la misma comunidad los que determinan la edificabilidad de un solar. Éstos determinarán la norma urbanística.

Cuando se está pensando en comprar un terreno, el vendedor actual te sabrá decir si el terreno es edificable o no, pero nosotros siempre recomendamos acudir al ayuntamiento del municipio de dónde se encuentra el terreno para solicitar una cédula urbanística. En esta cédula aparecerán todos los datos necesarios como el porcentaje de m2 de techo / metros2 de suelo.

 

Ejemplo de porcentaje de edificabilidad de un terreno

Vamos a ver con un ejemplo el tipo de fórmula o porcentaje que se puede ver en estos casos. Si la edificabilidad fuera de 0,5m2 de techo de 600m2 de suelo, se podría edificar el 50% de la superficie total, unos 300m. En otro caso de 500m2 que su porcentaje de edificabilidad fuera de 2m2 de techo por cada metro2 se podrían construir hasta 1.000m2. Por supuesto, no porque la parcela sea más grande se podrá edificar más, todo dependerá de la norma urbanística.

Para saber que la vivienda que deseas construir es viable, deberás conocer saber si cumpliría con la norma aplicada.

Tipos de edificabilidad de un terreno

Ahora mismo existen dos tipos de edificabilidad, la edificabilidad neta y la edificabilidad bruta, y como siempre, las dos se establecen según la normativa municipal o regional.

La edificabilidad neta

Este tipo de edificabilidad guarda relación con los solares que han sido ya catalogados como edificables, es decir, que cuentan con ordenación muy detallada que establece sus condiciones de edificación. Y por supuesto, recuerda que para que el terreno tenga esta clasificación debe estar situado en un área urbanizada. 

Por ello, estamos hablando de un terreno que tenga servicios urbanísticos como, saneamiento, sistema eléctrico, acceso rodado y agua. 

La edificabilidad bruta

Ésta hace referencia a un objeto de ordenación urbanística y también es llamada edificabilidad zonal si corresponde a una área de suelo que en un futuro sufrirá una transformación urbanística.

Este tipo de edificabilidad de terreno le corresponde a un área de suelo que en el futuro podría sufrir una transformación urbanística. Este tipo de edificabilidad suele afectar al suelo urbanizable (un régimen de suelo de carácter transitorio). Lo común es que sea considerado como tal hasta que llegue el momento en el que se convierte en terreno urbano, bien sea mediante un proyecto de reparcelación o a través de un plan parcial.

Factores que afectan a la edificabilidad de un terreno

Existen factores que afectan a la edificabilidad de un terreno, ergo, también afectan a su valor:

El primer factor es la localización del terreno, ya que en entornos más urbanos se regula con índices más altos de edificabilidad
Otro factor es el que tiene que ver con los usos del suelo admitidos por el planeamiento (si se trata de planeamiento industrial, residencial, equipamientos privados, etc…). Los solares que sean más versátiles tienen valores y coeficientes mayores.
Otro factor son las condiciones de la edificación, como las alineaciones de la calle y de la edificación, la altura reguladora, los retranqueos, la profundidad edificable, las calidades de construcción, etc…
Como no es un tema que debamos tomar a la ligera, este es un proceso que nuestra Inmobiliaria en Moraira y Orba tiene en cuenta y se asegura en cada operación de compra y venta y antes de empezar cualquier construcción de obra nueva o segunda obra.

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